張心怡

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  "新城"變"鬼城"，地產泡沫向中小城市轉移；城鎮建設淪為"圈地運動"，地方與開發商聯手囤地；地方政府負債率逐年增長，借新債還舊債......

  在巨大的籌資和償債壓力下，各地隻好將土地收益作為資金來源。而這種"賣地籌資"模式存在著一定的變數和隱患。

內容來自sina新聞

  當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背後的風險悄然滋長。專傢警示，這些新城新區大多是采取賣地建房的開發模式，建設一批見效快成果明顯的房地產項目，最後留下一堆爛攤子。

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  暨南大學管理學院教授胡剛表示，新型城鎮化，一定要汲取上一輪城市規劃發展中的經驗教訓，避免再出現廣州金沙洲、北京天通苑之類的巨型睡城帶來嚴重的房地產泡沫。 

  長安大學城市研究所所長王聖學教授認為，各地城鎮化融資目前資金需求量都很大，而且建設周期和回收周期都較長，都存在融資渠道過於狹窄的問題。隨著各地債務量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續的，急需構築多元化的融資體系為各地城鎮化建設提供資金支持。

  隨著我國城鎮化快速推進，不少地方熱衷於拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規模可觀的城市新區建設計劃，但資金短缺和土建融桃園龜山土建融融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。

  當前，我國部分地方政府與房地產企業，一邊大范圍圈地賣錢，打著城鎮化建設的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農業生產和糧食安全。

  一些專傢和市場人士認為，需要為房地產泡沫負責的，不隻是開發商，更有地方政府。

  地方政府債臺高築

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  據國傢開發銀行日前預計，未來3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮化建設資金缺口約為11.7萬億元。而2013年至2015年，財政資金僅能支持當年城鎮化新增投資的1/5左右。

  隨著房地產調控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉移，造成個別城市建設投資巨大，產業空心，市場需求不足，房地產泡沫有擴大蔓延趨勢。

一些地方城鎮化誤入歧途

  審計署日前公佈的審計結果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

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  記者在西部一個城市新區采訪瞭解到，由於上級劃撥的財政資金有限，這個新區基礎設施建設資金基本上來源於銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取的是小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在"借新貸還舊貸"的情況，財務壓力較大。

  一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，並且有愈演愈烈之勢。專傢警示，這些新城新區，大多是采取賣地建房的開發模式，建設一批見效快成果明顯的房地產項目，最後留下一堆爛攤子。

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  一些地方在執行國傢土地政策時存在兩種沖動：城鎮化、工業化急需空間的發展沖動；土地財政下的"賣地沖動"。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執行過程中"跑偏"：多占少補，先占後補，占好地補差地等現象突出，同樣威脅著土地資源保護。

  "城市像公司，書記是董事長，市長是總經理。"武漢大學高級研究中心莊子銀教授說，政府主導"駕馭市場"的情況下，城鎮化不是"從下到上"地以市場發展為基礎進行，而是"從上到下"地按照領導要求進行，這導致土地不能按照市場方式和價格來配置。"這對於耕地的保護是十分危險的。"

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/07222384872.shtml

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