張心怡

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內容來自sina新聞

李澤楷高位套現內地房產業務 先賣樓再賣股

  此前，盈大地產宣佈出售北京盈科中心，接盤者為基匯資本。至此，盈大地產在內地再無重要資產。

  李澤楷以往的投資路徑與其父李嘉誠迥異，但其對於中國內地的房地產業務所持有的態度，正與其父趨同：繼出售物業後，繼之以大手筆減持房地產股票，趁高位套現心態明顯。

  高位套現物業和股票

  繼出售盈科中心後，大股東電訊盈科又開始減持盈大地產股票。

  港交所數據顯示，4月9日及10日，電訊盈科共出售904萬股盈大股份，每股均價5.55元，套現逾5000萬元，持股比例降至72%。

  電訊盈科集團公告稱，在保持過半持股的前提下，可能會出售更多盈大股份。

  此前盈大地產剛剛溢價8%出售的盈科中心。這個項目的出售，堪稱不易。

  盈科中心位於北京三裡屯，1998年落成，整個建築群由兩幢寫字樓、兩棟服務式公寓和一個近3.8萬平方米的購物中心組成。其中，購物中心在太平洋(行情 股吧 買賣點)商業百貨(行情 專區)撤出後，有6層樓空置瞭兩年之久。

  4月15日，盈大地產公告稱，其將溢價8%以72.01億港元出售北京盈科中心(去年底北京盈科中心估值為66.57億港元)，接盤者為香港私募基金(行情 專區)基匯資本，預計交易於8月28日完成，李澤楷可盈利26.46億港元。

  和所有地產商一樣，李澤楷一直面臨著兩個選擇，是長期持有物業，獲取細水長流的租金收入、以及獲得物業潛在增值空間，還是將所持物業出售，短期內收獲豐厚回報？

  李澤楷選擇瞭出售，但交易並不順利。

  2008年，盈大地產在其官網發佈《磋商出售盈科中心》公告。2008年2月，北京盈科中心估值為41.03億港元。此後，出售盈科中心的交易無果。據當時業內推測，受2008年金融危機影響，導致交易未成。

  2011年，坊間再傳盈科中心將被出售，傳聞買傢包括SOHO中國和華潤等企業，但盈大地產予以否認。市場分析認為2011年交易流產是因為交易雙方在價格方面沒有談攏。

  位於北京商業黃金區域的盈科中心，商業經營不善，地段具有的高人氣，對之幫助不大。2011年10月25日，與之合作長達10年的太平洋百貨撤出購物中心。

  此後在長達兩年多的時間裡，盈科購物中塭仔圳重劃區任何問題免費諮詢不動產二順位設定怎麼貸款比較會過件心有6層樓面一直空置，這導致盈科中心可出租面積平均出租率下降。

  據盈大地產年報顯示，盈科中心2013年上半年可出租面積的平均出租率為61%，較2012年同期的66%出現5個百分點的下滑。

  基匯資本買下的北京盈科中心，包括瞭這幢空置瞭兩年時間的購物中心。對於盈大地產而言，搭配瞭招租不利的購物中心和其他全部物業，能以小幅溢價出售，確屬難能。

  本次繼出售物業後，李澤楷繼之以大手筆減持房地產股票，趁高位套現心態明顯。

  資本運作手段日趨成熟

  在開展衛星電視、香港電訊等業務之外，房地產一直是李澤楷的另一項主業。

  1993年10月，李澤楷成立盈科拓展集團，之後進軍新加坡。他斥資5億港元收購新加坡上市公司海裕亞洲45.7%股份，控股海裕亞洲，實現借殼上市，並將公司更名為盈科亞洲拓展(以下簡稱盈科拓展)。

  房地長成為當時李澤楷創業的業務重點，而其地產業務的主戰場就選擇瞭亞洲。持有盈科拓展後，李澤楷攜日本首富堤明義和新加坡政府合作，三方共同開發獅城白沙浮商業城。

  1995年底，盈科拓展從英之傑亞洲太平洋有限公司購入鰂魚湧皇冠車行大廈，作價6.75億港幣，8個月後便迅速售予置地集團，凈賺1.35億港元。

  初戰告捷後的李澤楷，欲在房地產行業有更多斬獲，他把目光投向瞭日本。1997年，日本經濟下滑，李澤楷順勢出資80億港元，其中58億港元用於從日本國傢鐵路局購入位於東京千代田區接連東京火車地鐵站的地塊，22億港元為建築費用。

  但是這次，李澤楷沒有像在新加坡那樣順利，日本經濟遲遲未能走出低谷，李澤楷購入的地塊價格大幅縮水，盈科拓展的資金鏈幾乎斷裂，隨後陷入生存困境。

  之後，李嘉誠出手，他通過和黃集團買入盈科拓展東京地塊的45%的股份，價格是盈科買入價的15%，並付給盈科拓展1.7億港元手續費，以此幫助李澤楷渡過難關。

  經過此役，李澤楷在房地產領域的投資態度趨於謹慎。

  此後，李澤楷在香港迎來瞭他在房地產投資領域的一座裡程碑，並在之後的日子裡，這筆交易一直為市場廣為推崇。

  從1998年開始，李澤楷不斷遊說港府，終於在一年後獲得瞭64英畝的土地使用權和"數碼港"的獨傢開發權。

  隨後，李澤楷購買瞭一傢空殼上市公司"得信佳"，將數碼港的權益註入並更名為"盈科數碼動力"，受到市場熱捧。

  收購香港電訊後，李澤楷將合並後的公司命名為"電訊盈科"。2004年，李澤楷把電訊盈科旗下包括數碼港、北京盈科中心、其他投資物業註入東方燃氣，並更名為盈大地產。至此，電訊盈科的地產項目成功剝離並上市。

  從李澤楷在房地產領域的投資交易套利過程不難看出，其投資地產的獲利更大程度來源於資本運作，而非實業經營，他所實現的財富增值在於將增值的資本轉讓獲取厚利。

  曾被視為"盈科中心二期項目"的轉讓也印證瞭李澤楷的此項特點。

  2006年1月，李澤楷以5.1億元總價、超過10000元/平方米的樓面單價拿下北京盈科中心旁邊的工體北路4號地塊，高調宣佈將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。

  三年後，李澤楷將此項目以8億元的價格轉讓給瑞安建業，獲利2億多元。

  房地產業務投資趨向保守

  縱觀李澤楷的資本運作歷程，從最早的包裝各種概念，到把虛擬資產實體化，再到如今的高位套現操作，曾經激進的小超人，投資風格漸轉保守，與李嘉誠的投資節奏趨向一致。

  1993年，李澤楷放出消息，欲出售衛星電視。不久，美國新聞集團總裁默多克向其伸出橄欖枝。

  經過兩個小時的談判，李澤楷成功地讓默多克出價9.5億美元，買下衛星電視。這個買價，比李澤楷兩年來經營衛視所付出的1.25億美元投資高出近8倍，這筆交易令李澤楷名聲大噪。

  在1998的"數碼港"計劃中，李澤楷試圖把香港打造成除全球金融中心、貿易重鎮之外嶄新的高科技城市。

  在高科技概念包裝下，盈科動力轉型為高科技企業，股票也因此搖身成為網絡概念股，"新經濟"的故事不斷鼓吹，新北石門土地貸款虛擬財富實現瞭劇增。

  李澤楷沒有因此止步，他繼續利用虛擬資產，收購有實際盈利能力的老牌公司，並繼續實體化虛擬資產。

  在投資風格、節奏、選擇和行動方面，李澤楷正與其父趨同。此前，李嘉誠率先出售瞭內地三項物業，分別為上海陸傢嘴(行情 股吧 買賣點)東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場、南京國際金融中心。

  今年2月28日，李嘉誠在出席旗下公司業績會時表示，看好內地房地產市場前景，但目前問題是土地價格太高，造成"面粉貴過面包"的局面，因此近來沒有在內地購買土地。

  電訊盈科先出售北京盈科中心、後減持盈大房產股的行為似乎表明，李澤楷正從激進的投資風格轉向保守。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/08062698312.shtml

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