張心怡

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樂居註：【樂讀】是樂居網全新推出的一個欄目。欄目內容聚焦當前房地產熱點事件、熱門公司、話題人物等，對某個行業熱點內容進行深度整合，以求更加全面的闡述該事件及事件背後的故事，為讀者提供詳實的背景介紹、事件解讀等。

9月30日，央行與銀監會正式發佈文件松綁首套房認定標準，"認房又認貸"成為過去式。回顧中國房地產調控的歷史，幾乎每年都有房貸相關的政策出臺，房地產與金融息息相關，甚至不可或缺。

樂讀帶你梳理2008年以來的貸款政策演變過程，一起回顧那些年"折磨人"的"新政"。房貸，想說愛你不容易。

2008年：住房貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍

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背景：2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現環比價格下跌，全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現年度房價下跌。深圳、北京、上海一些地區，房價一度比2007年最高點下跌瞭30%以上。

政策：1、將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。2、最低首付款比例調整為20%。3、要求金融機構根據客戶購房性質、信用記錄、還款能力等風險因素在貸款利率下限之上有區別地確定利率水平。對居民首次貸款購買普通自住房以及改善型普通自住房可按優惠條件予以支持，對非自住、非普通住房的貸款條件適當予以提高。

結果：大量剛性需求釋放，產業及股市的資金大量轉移向房地產市場，房地產市場回暖。但開發商因之前政策的抑制及金融危機的雙重影響下，開發節奏減緩，供應量不能滿足市場需求日土建融桃園桃園土建融益明顯。

2009年：首付款比例調整到30%及以上，貸款利率不低於基準利率1.1倍

背景：11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。房價同比漲幅創年內新紀錄，環比漲幅也出現大幅上升的趨勢。

政策：1、對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；2、對貸款購買第二套住房的傢庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。3、貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

結果：二套房首付及利率政策減少投資投機性購房，抑制部分地方房價上漲過快。但地王紀錄仍頻頻被刷新，房價還在上漲。

2010年：非改善二套房首付比例最低40%

背景：由於09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續攀升，造成房地產的市場價格上漲過快，購房恐慌。2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。

政策：1、對貸款購買第二套住房的傢庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍。2、對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的傢庭，貸款首付款比例不得低於30%。3、4月17日國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。

結果：2010年房屋銷售價格全年呈現瞭先揚後落的態勢，全年平均漲幅9.99%，2010年全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅在13.67%，在四月份的時候達到17.3%的高點，在年末的時候回落到8.5%。

2011年：國八條出臺，"限購"、"限價"、"限貸"等政策全面升級

背景：房地產調控持續加碼，措施進一步落實細化，在"調結構、穩物價"的大背景下，中央繼續加強房地產調控。

政策：1、對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。2、限購城市增加至50多個。

結果：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創新高，但調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續三個月下跌。

2012年：二套房首付比例改為60%，央行兩次降準

背景：由於在2011 年"限購城市范圍擴大"、"限價政策出臺"和"信貸收緊"的限制下，購房者觀望情緒濃厚。這種局面延續至2012 年的1-2 月份，成交量延續之前的斷崖式下跌，房地產市場仍處於深度調整期。

政策：1、二套房新政首付提至六成。2、稅收、信貸等政策均達到瞭有史以來的"最強度"。3、受經濟下滑影響，央行連續兩次下調人民幣存貸款基本利率，間接刺激瞭住房消費。

結果：全國商品房銷售面積11.13億平方米，比上年增長1.8%，增速比上年回落2.6個百分點。2012 年1-11 月份，全國房地產開發投資64772 億元，同比增長16.7%，這說明房地產行業的冬天已經過去。

2013年："新國五條"頒佈，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅

背景：房地產市場調控仍處在關鍵時期，出國留學貸款二胎年息房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。

政策：1、對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。2、對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3、各地紛紛出臺細則，"滬七條"、"穗六條"及"深八條"政策要求二套房首付比例提高到70%。

結果：2013年，全國商品房市場總體運行平穩，全國商品住房建設、銷售、庫存、交易量都有大幅度上升。但部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大，少數城市房地產市場萎縮，交易量下滑。

2014年：限購逐步松綁，調整首套房認定標準

背景：8月70成新房價格平均環比下跌1.2%，不僅創下瞭2008年以來的歷史新高，同時也創下瞭近十年的最大。46個限購城市中，除北上廣深及三亞外，全部在不同程度上松綁限購，但作用非常有限。

政策：1、對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2、對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，再購買第二套房執行首套房貸款政策。

結果：一線城市的樓市並未因央行出手而使成交有所改善，但是已松綁限購的城市大都在黃金周看到瞭回暖的曙光，如南京黃金周商品房認購同比上漲48.44%。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/09414508248.shtml

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