張心怡

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  "你們寫新聞都希望有故事，有情節沖突，但是沖突對我們來說可不是什麼好事。"在萬科30周年媒體答謝會上，總裁鬱亮和記者開玩笑說，他希望萬科沒 有新聞。但是事實上，作為中國最大的住宅開發商，萬科的一舉一動總是被媒體關註著。在中國樓市告別高增長的"黃金時代"以後，關於"萬科要如何應對"的話 題，更是如此。

  未來十年萬科仍以住宅業務為主

  今年6月，鬱亮提出房地產市場已經進入"白銀時代"的概念。 而更早以前，萬科則表示要轉型做"城市配套服務商"。在白銀時代，萬科"城市配套服務商"的定位究竟要做些什麼？鬱亮的答案是：傳統住宅業務、消費體驗地產、產業地產。

  鬱亮說，從長期來看，仍然看好住宅市場，並且未來十年住宅業務仍然將占大部分的比重。"毫無疑問這個業務還有很多發展空間，至少需求還是比較穩定，隻不過從賺黃金改成賺銀子瞭，但是跟制造業比起來我們還是很賺錢。"

  對於要怎麼去賺好住宅市場的"銀子"，鬱亮又拋出瞭"三好"的概念：好房子，好服務，好社區。

  在他看來，好房子和好服務由開發商主導，因此不難實現，相對而言，好社區的概念實現起來相對比較難一些。"希望開發商在退出後能促成形成好的社區，小區居民之間能夠彼此成為朋友，共同管理社區的發展。"

  雖然住宅開發仍將是萬科的主要業務，但是對於"住宅業務在所有業務中所占比重"的問題，鬱亮說，"哪一個業務能夠脫穎而出真的不是事先規劃好的東西。"

  他把住宅和消費體驗地產、產業地產三項業務比喻作一個生態系統裡的森林、大樹和草坪，"種樹的把樹種好，負責草坪的把草坪做好就可以瞭，不要跟大樹比高低。"

  鬱亮說，未來可能大傢不願意買更多的房子，但是需求會不斷變化，包括養老需求，消費需求，度假需求，而消費體驗式地產的核心就是為瞭滿足這些銀行二胎貸利率多少免費諮詢試算多元化的需求。並且在他看來，這一業務板塊"是互聯網所取代不瞭的"。

  在這個業務板塊裡，有三亞度假區和松花湖滑雪場等項目，也有鬱亮所說的"生活中心"， 這一概念與新加坡的"鄰裡中心"相似，是把若幹項目組成一個社區，滿足周邊居民的各項消費需求。

  在產業地產方面，鬱亮表示，這一業務板塊將包含寫字樓、大型會展中心，以及物流地產。他笑言，銀行房屋二胎利率其它兩個業務板塊都是讓消費者花錢的，這個業務板塊則是幫城市賺錢的。"產業地產是為城市發展服務的，中國每一個城市都處在轉型升級當中，需要很多的物業類型匹配。"

  鼓勵一線公司創新 混亂中誕生新秩序

  很多人都很好奇，執掌財務出身的鬱亮拿到集團報表時，最關心的是銷售額、凈利潤還是凈資產回報率？但是鬱亮說，他哪個數據都不太看。"報表代表過去，我更關註萬科未來的發展。"

  在萬科的發展策略裡，合夥人機制無疑是很關鍵的一步。按鬱亮的話說，這是為未來業務發展過程中所做的機制上的準備。

  "職業經理人是打工的概念，事業合夥人是合夥發展的概念。"鬱亮說，事業合夥人要和萬科共創、共擔，當然最後也將共享，每個人不僅為公司打工，也是為自己工作。

  在推行事業合夥人制的同時，萬科也在繼續放權給一線公司。

  萬科進入千億的時候，鬱亮把總部減瞭40%的人，"我就怕頭大，身子小，所以陸續授權給分支機構。"鬱亮說 ，"總部就做總部該做的事情，可以瘦臉，但是腦子要大，要想問題，看未來。"

  在這一思路下，明年開始，萬科四個區域總部將不再是總部派出的管理機構，而是變成事業部，萬科也將充分授權一線去做關於創新的事情。

  從北京萬科和百度、杭州萬科和淘寶，以及蘇州萬科的眾籌買房，雖然一線公司的創新偶而引來爭議，但是鬱亮並不擔心，"沒爭議就沒找到痛點，混亂中才能誕生新秩序。"

  在他看來，"在萬科鼓勵創新的情況下，可能很多一線公司還有很多五花八門的東西出來，"但是所有的創新都是圍繞同一個目標--找到客戶。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-29/08342928112.shtml

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