張心怡

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內容來自sina新聞

小產權房頑癥難治 二手小產權房十分緊俏

  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  8.12億沈陽三宗黃金地塊今日拍出 富力在沈再添一地

  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  樂居特別策劃：這個冬天讓我們在傢隻穿秋褲吧

  樂居調查：這個十月您買房瞭嗎

  據中國之聲新聞縱橫報道，上周末，位於北京昌平區陽坊鎮東貫市村的13棟樓被拆除，而這是北京市已經查處的最大的小產權房區域，涉及4萬平米。據昌平區政府相關負責人介紹，該小產權房尚未出售。截至目前，該小產權房區域已基本拆完。那麼據昌平區政府相關的負責人說，這一個小產權房樓群還沒有出售，一直是處於空置的狀況，截至目前基本上已經拆除完畢，相關情況我們來連線的是中國之聲音的記者馮會玲。昌平區這次拆除的小產權房區域，拆除之前已經建成瞭怎樣的規模？

  記者：根據瞭解這些小產權房大多都是按照出租屋的形式來建設的，體量最小的一棟樓有80個單間，中間的走廊是一通道地，兩邊大概都各有40個單間，房內有有3平方米左右的衛生間，陽臺裝上瞭上下水的管道，此外還有一些樓市是按照一居室、或者是兩居室的佈置建設的，在拆除當中工作人員發現樓房灰藍色的大墻裡頭隻有上下兩層的鋼板結構，那一二層之間和三四層之間的天花板當中沒有漏出鋼筋，所以洋房鎮政府的相關負責人就說像這種廠房結構改造的房子質量比較差住進去非常不安全，剛才主持人也提到瞭，這個13棟樓房一直是沒有出售的，一直沒有住人，這也是拆遷工作最終能夠順利進行的主要原因。

  從時間上來看，我們知道是上周末拆除，而據我們瞭解，這個小產權房區區域的房子，其實是在兩年前就是2011年4月份就已經開始建設瞭，為什麼等它建成之後才拆除？

  記者：據瞭解這塊地原本是屬於東莞市村的經濟合作社，1998年的時候，因為場子經營不善這塊被用於低壓貸款低壓給當時的經營社，在2003年11的時候，因為村沒有辦法還清貸款，信用社就把這塊地的資產轉讓給北京(農則)商貿有限公司，在隨後的幾年當中，這塊地是多次改變，直到2011年年初的時候被祖給瞭五個人，這五個人開始在各自分租的土地上建房，在建設當中，執法人員發現除瞭住房之外還有部分是類似廠房倉庫樓房的架構，那主持人提到瞭，確實從2011年的4月份開始建設，中間其實是被執法人員多次被要求停工，但是不知道原因是什麼，到2012年的時候又開始出現瞭，類似的相關負責人表示說，建設方改變瞭土地用地的性質，沒有取得鄉村的建設規劃的許可，因此在這土地上建設房屋屬於是違法建設，那今年的時候，是國土局發佈瞭處罰決定書，責令相關人員退還昌平區洋房鎮東莞市村的集體土地，限期是15天之內拆除，未經批準占用此處集體土地建設的樓房和平房恢復土地原貌，但是這些處罰決定書卻石二胎化沉大海，隨後洋房鎮政府多次聯系建設方的負責人，對方始終沒有進行回應，所以洋房鎮就依法從11月31號開始，對違法建築予以強行拆除。昌平區的相關負責人解釋說，由於這個地塊的產權比較特殊，等地上的建築拆除之後，要經過相關的法律程序最終將土地產權歸為集體土地。按照相應的規劃恢復為一般的農用地。

  來自聽眾(動力火鍋C)他的微博 ，他說今天下午，還收到瞭昌平沙河一個小產權房的收房電話，是自動語音的那種，也就是說實際上還有銷售。而來自這位聽眾叫(毛野人)他說密雲縣小產權房現在的均價已經是突破瞭1萬元瞭，那麼像昌平這個小產權樓群的拆除這樣的拆除，對於北京周邊的小產權房，會帶來怎樣的影響，是不是如我們聽眾所說的其實影響並不大呢？來聽聽中央臺記者季蘇平的報道。

  記者：北京拆除小產權房的消息，身處通州的人們早有耳聞，但是對於這樣的行動，轉職銷售通州小產權二手房的李先生有些不以為然：

  李先生：拆的不是昌平的嗎？那還是在預售的樓，不是說拆就拆瞭嗎？但是你住進人瞭，假如說，我在這裡住著，拆瞭你什麼都不給我補償，那是不可能的。你現在住進去瞭，他把你往哪裡安置。不可能輸說讓你搬出去，然後把你房子推瞭，不現實。太玉園東區西區80多棟樓，4萬多戶呢！

  記者：情況果真如他所說嗎？張大偉向記者證實，現在拆除的小產權房確實是還在開發商手上沒有入住的房子，並沒有碰已經既成事實的房子：

  張大偉：北京現在拆除的還是沒有銷售的，已經銷售的現在還沒有明確，或者說還沒有拆遷。

  記者：但是不管怎麼說，拆除小產權房一定會對消費者產生影響。那麼現在消費者特別是購買瞭小產權房的人，他們是什麼心態呢：

  這個都不好說，當時我們買來就是為瞭暫時住，也貸不瞭款，也上不瞭交易大廳，就隻能自己住，有別的想法肯定不行，留著升值，留著幹嘛肯定不行。

  記者：但是很多人和這位女士的心態不一樣，依舊有不少人寄希望於小轉大。在太玉園的論壇裡，記者就看到不少帖子在討論小產權轉大產權的事兒，而這樣的話題可以說從業主入住哪一天就開始瞭。張大偉認為近期小轉大不太可能：

  張大偉：在現在整個房地產市場價格還比較高的情況下，地方政府還在依賴土地財政的情況下，不會允許放開一個可能扭轉之前遊戲規則的這麼一個東西，隻有一個可能在一些中小城市就行試點。我覺得在短期，房產稅等長效機制沒有建立，房價還比較高，不太可能在一線城市放開小產權。

  房屋產權本來沒有大小之分，所謂小產權房並沒有明確的法律概念，而是人們一種約定俗成的稱謂。目前各地對小產權房稱謂不完全一致，在北京稱為小產權房，上海稱為集體土地房，廣東稱為集資房，濟南稱為鄉產權房。小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國傢房管部門頒發，而是由鄉政府或者是村委會來頒發，所以叫做鄉產權房，或者是小產權房。按包括集資房、集體土地房等等，當然所有的財產具有這樣的特征第一就是不合法性，第二就是成本和價格較為低廉尤其是和商品房相比，第三產權肯定是不完整自然風險隱患較大還有一些其他入住以後的糾紛，比如說像這位聽眾，(愛國農民)他發來的微博上，這幾天我們這的小產權房的小區，就因為開發商不能夠供暖現在正在起一些沖突，據說小產權是不受法律保護的。雖然如此，但是在一些城市，小產權房的項目的建設情況怎樣包括銷售情況怎樣呢？我們還是先來看看北京，在北京去年去年9月公佈瞭第一批79個項目，今年6月，又公佈瞭第二批6個在建在售的小產權房項目，其中申請法院強制執行30個；移送公安機關8個；移送監察機關處理31個。就在當時，有記者在昌平區調查發現，仍有不少小產權項目在抓緊建設、銷售。比如太玉園，位於北京東六環外，因為是當時最大的小產權房社區而聞名。2012年9月登上瞭第一批79個項目中名單後，太玉園周邊的地產中介就在城管和物業的要求下，撤銷瞭售房的廣告牌，村委會也停止辦理過戶手續。

  今年6月，有記者再次來到太玉園，盡管此時張貼的小廣告中已鮮見售房信息，但是當地人介紹說，今年五一後，太玉園已經恢復過戶。據瞭解，目前太玉園二手房的房源十分緊俏，來這裡看房的人不在少數，房價也比去年下半年低谷之時每平米上漲瞭一兩千元。我們的記者季蘇平今天在太玉園做瞭調查。

  記者：北京通州區張傢灣有一座聞名國內的小區，名字叫太玉園。太玉園小區位於北京通州區東南側的張傢灣鎮，總占地面積2000多畝，分東西兩個區域，內含一個幼兒園，目前有上萬戶居民入住，體量十分巨大，號稱全國最大的小產權房小區。在過去十多年裡，這個小區的房價從2001年時的700元每平米漲到瞭現在9000多每平米。不過這樣的價格比周邊的大產權房還是便宜不少。中介王先生：

  王先生：現在太玉園這邊1萬塊錢一平米，比通縣裡面的便宜，現在我們這裡有一套翠屏北裡的，九棵樹那邊的，100平米，120萬。

  記者：多位中介表示，買這樣的二手房隻需要到大隊就能過戶，非常方便。雖然是小產權，但是卻可以永久使用，而不像大產權房隻有70年而已。中介李先生告訴記者即便拆瞭，也能得到補償：

  李先生：太玉園過戶就在村裡，這個永久使用權是歸你的，土地不是你的，但這個使用權，隻要這個房子還在，使用權就歸你。要是拆瞭也要補償呀。

  記者：李先生還會告訴記者，這樣的小產權二手房非常吃香，賣的沒有買的多：

  李先生：買的人多，而賣的人不多，因為賣的人普遍多覺得要轉正，他們想等。

  記者：小產權二手房緊俏，那一手房還有在售項目嗎？多方調查的結果是，現在北京通州和房山都有類似的項目，不過記者在網上搜索卻並不容易找到。中原地產市場研究部總監張大偉表示，現在小2胎銀行年息產權房交易非常隱蔽：

  張大偉：現在在售的小產權是有的，但是比較少，而且小產權的銷售比較含糊，據我們瞭解，明目張膽的說銷售很少，都是以租賃的形式在簽訂合同。90%都不說賣，都是簽訂20年左右的租賃合同，也就是變相在賣。

  記者：如此比較起來，早先買到小產權房的人似房貸二胎是什麼年息怎麼貸款比較會過件乎更加劃算，因為至少在中介眼裡，他們擁有的是永久使用權。

  雖然是不合法，雖然可能在交易過程當中存在著種種的風險，但是在北京市場從記者調查來看，二手小產權房依然是賣的沒有買的多，想買還沒那麼容易，盡管小產權房拆除的案例在前，盡管沒有國傢頒發的房屋所有權證但是由於可以長久的使用，另外一個，遠遠低於周邊商品房的價格，因此不少人還是會選擇小產權房。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-09/08362487649.shtml

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