張心怡

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內容來自sina新聞

房企轉型遭遇關鍵點 輕資產真的 輕嗎？

  近期，隨著越來越多的城市加入房地產"救市"大軍，整個行業告別"野蠻生長"的步伐也在加快。過去那種高額投資拿地、迅速轉化成銷售的傳統重資產模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。在此背景下，不少企業開始嘗試向輕資產模式轉型。但這條路到底該怎麼走？在轉型過程中可能面臨哪些新的問題？對此，《每日經濟新聞》記者對話眾多業內大佬，關於地產業輕資產化與社區服務掘金等話題，激蕩頭腦風暴，以期給讀者帶來更多啟示。

  編 者 按

  近日，朗詩成為繼萬科之後，第二傢明確使用小股操盤策略發展房地產業務的開發商。

  朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產有限公司主席田明表示，集團不再主張承擔單一股權項目，轉為輕資產模式經營。

  除與人合作及代建項目外，會持續增加以持少量股權負責項目管理的"小股操盤"形式發展，負責項目開發管理(操盤)，並收取相關開發管理費等費用。

  這隻是房企試水輕資產模式的一個縮影。

  在近日舉辦的第四屆中國價值地產年會上，輕資產的商業模式備受房地產企業關註。

  部分開發商預測，房地產轉型正在遭遇轉折點。在這樣的背景之下，輕資產無疑是最好的一種選擇。然而，房地產的輕資產方向能輕易達成嗎？

  輕資產優勢：收益更高風險更低

  年初，萬科在考察瞭鐵獅門的房地產基金模式後，選擇小股操盤以及內部跟投作為新的房地產開發模式。與傳統房地產開發業務相比，鐵獅門的房地產基金不僅收益率更高，風險也相對較低。當行業開始顯露下行跡象，上述模式的優勢吸引瞭很多企業，並成為轉型方向的選擇之一。

  此前，經濟學傢馬光遠在博客中提出瞭一個觀點：房地產交易量和貨幣供應已經陷入"囚徒困境"。由於貨幣政策已經沒有太多的調整空間，整個市場的預期都不會發生逆轉。

  雪上加霜的是，隨著理財產品、貨幣基金等金融產品的發展，很多三、四線城市房價上漲步伐放緩甚至停止，使得資金投資房地產的沖動有所降低。而隨著人民幣跨境結算、資本項目的開放，很多人能更容易地投資國外資產，包括到國外買房，這些因素都大大減少瞭流入樓市的資金。

  在上述背景之下，盡管部分城市放松瞭限購令，但是低迷的市場反應，令業界對後市的看法更趨向悲觀。在第四屆中國價值地產年會上，新歐鵬企業集團副總裁李戰洪認為，整個樓市的調整周期是一年半。

  田明在香港接受當地媒體采訪時則認為，市場的下行周期將長達三年。房地產開發模式的調整已經勢在必行。

  能有更高收益、更低風險的輕資產模式無疑成為企業的首選。事實上，除瞭萬科和朗詩外，選擇淡出綠城的前綠城中國董事長宋衛平，也是期望以輕資產的形態繼續發展房地產業務。而在新型城鎮化領域試水城鎮商業的嘉凱城，也把企業發展的方向瞄向瞭輕資產。

  輕資產爭議：開發階段仍需很大投入

  在目前的房地產開發行業，輕資產的類型很多：以彩生活為代表的社區O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發商試水管理的地產基金，包括嘉凱城規劃中的品牌和管理輸出，在很多人看來均屬於輕資產的范疇。

  但是這些輕資產真的"輕"嗎？卓越集團執行總裁張遠對此有不同的看法："我覺得彩生活、代建應該屬於輕資產，但像小股操盤這種操作模式，還是重資產。"

  張遠在第四屆中國價值地產年會上所作的主旨演講指出，對於萬科來說，通過小股操盤，投入的自有資金少一些，但總的開發資金投入並未減少。相比而言，其他的輕資產模式，如彩生活和代建，需要投入的總資金就很少，是真正意義上的輕資產。

  上述對於輕資產的爭論，表面上僅僅涉及輕資產的定義，背後顯現的卻是從業者對行業發展趨勢的憂慮。

  無論企業選擇哪種模式發展輕資產業務，都需要經歷資金大規模投入的房地產開發階段。在這樣的背景下，業界也在謀求利用購房者的購買資金，以開發資金眾籌方式發展房地產項目。即在房屋開發之前，先通過金融產品的銷售鎖定目標客群，最大限度降低項目開發的投融資風險，並鎖定收益。然後再根據這些客戶，尋找有興趣的金融投資者，由後者提供一部分資金。

  事實上，上海去年就有開發商嘗試過通過集資建房模式，讓目標客群參與投資，共同購買土地共同開發的案例。平安好房網CEO莊諾也透露，平安好房網曾與萬科就類似房屋眾籌的模式有過討論，而目前銀行2胎代償貸款全省皆可處理推出的類眾籌模式平安好房寶，可以實現在銷售之前，通過讓目標購房者購買理財產品的辦法為開發商蓄客。

  很多從業者相信，如果房地產開發眾籌模式能獲得成功，不僅可以一勞永逸地解決開發資金的需求，而且真正實現瞭房地產開發、經營的低風險。

  但是，上述模式在試水、探索中，卻存在很多難點。《每日經濟新聞》記者曾和一傢基金管理企業探討過眾籌業務的可能性，後者明確目前的主要難點至少有三點。

  一是開發商的身份問題，一旦開發商開始由資金的主要投入者轉變為房地產項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導致產品無法按時竣工，或者出現產品質量問題；二是如果購買基金產品的購房者最終選擇以房屋分配方式分配收益，會存在分配問題。因為房地產產品和金融產品相比，標準化程度要弱很多；三是純股權類的基金產品，發行難度較大，不像目前發行的債權類金融產品容易受到投資者青睞。

  除瞭在輕資產概念上仍然存有爭議，房地產行業由"重"轉"輕"的變化，同樣尚未成為整個行業的趨勢，未來的市場如何發展，仍然撲朔迷離。

  德信資本陳義楓：開發商轉型輕資產困難重重

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  隨著房地產與金融結合不斷提速，房地產基金呈現爆發式增長的勢頭。諾承投資與投中研究院聯合發佈的《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產基金募集規模1381.1億元，較2012年增長近1倍，與2009年相比，近5年間基金募集規模增長達16倍。

  "在發達國傢，房地產開發大多數以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式，但在國土城二胎內，房地產基金仍處於起步階段，未來將有巨大的發展空間"，德信資本董事長陳義楓向《每日經濟新聞》記者表示。

  但與此同時，缺少政策扶持、募資困難、人才缺乏等難題依然是房地產基金發展面臨的障礙，在陳義楓看來，在我國仍以銀行信貸為主要融資模式的格局下，房地產基金要成為主流融資模式尚需要很長的時間，這也意味著開發商向輕資產模式轉型困難重重。

  地產基金成主流仍需時日

  《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，2010年之前國內人民幣房地產基金僅有20多隻，市場規模100億元左右。自2010年起，房地產基金開始蓬勃發展，近幾年房地產基金市場規模每年都保持近100%的增長。

  "房地產基金之所以能取得爆發式增長，一方面是由於房地產正進入規模擴張與行業整合並行的階段，開發商擁有巨大的資金需求；另一方面，由於國傢持續不斷出臺房地產調控政策，導致以銀行與信托為主的牌照類金融機構對房地產貸款受到很大限制，房地產基金由於基本上不受調控政策的影響，因此在金融杠桿被壓制的契機下反而獲得很好的發展"，陳義楓說。

  除瞭獨立的基金管理公司，近年來越來越多的房企試水地產基金，包括保利地產、金地集團、復地等房地產企業設立瞭私募房地產基金管理機構，並啟動瞭旗下基金的募資、投資活動。

  然而，在陳義楓看來，房地產基金要效仿國外成為行業主流的融資模式仍需要相當長的時間。一方面，與國外以直接融資為主的融資市場結構相比，國內仍然是依賴於以銀行貸款為主的間接融資，要改變這種格局短期內難以完成；另一方面，地產基金缺乏政策扶持，目前隻能以私募形式發展。

  "在發達國傢，房地產在發展的起步階段已經與金融密切配合，比如美國的開發商都以輕資產模式為主，房地產基金在行業內占主導角色；但在國內，房地產金融化程度很低，因此像基金、眾籌等輕資產模式成為主流的可能性不大"，陳義楓說。

  出現系統性風險概率小

  陳義楓說，"從目前來看，房地產從以往的單邊上漲過渡到中長期平穩的階段，從高收益行業變成常態化行業，雖然行業會出現短期波動，但整體而言並不存在系統性風險，這也意味著房地產基金也不存在系統性風險。"

  但他認為，隨著房地產行業進入弱周期，雖然房價出現大幅下跌的可能性不大，但由於去化速度放緩，對於開發商而言會造成資金回籠速度變慢，這也意味著可能給房地產基金帶來潛在的兌付壓力。

  在陳義楓看來，市場波動性加大，對房地產基金的風險控制能力要求變得更高。以德信資本為例，在區域選擇方面，地產基金更傾向選擇於產業發展具備後勁、供求關系比較健康的城市，但不一定隻關註一、二線經濟發達城市，一線城市周邊的近郊或者衛星城、產業發展活躍的二、三線城市也存在機會；在投資項目的選擇上，具備一定銷售規模、金融杠桿較低且流動性充沛的開發商成為基金的首選合作對象。

  美國漢斯中國副董事尤文沛：房地產基金化發展空間大

  每經記者 尚希 發自北京

  當市場開始下行，越來越多的房地產企業試圖走上"輕資產"之路。

  "輕資產"之路究竟怎麼走？常被提及的"美國模式"又有怎樣的借鑒意義？《每日經濟新聞》記者就此采訪瞭美國漢斯地產中國副董事尤文沛。美國漢斯作為全球最大的房地產商之一，在輕資產模式的實踐中有很多值得國內房地產開發企業借鑒的經驗。

  針對國內房地產金融的發展，尤文沛表示，REITs(房地產信托投資基金)在中國有很大的發展空間，"中國的REITs市場發展成熟需要各方面的努力，既要有國傢金融政策、稅收政策的支持，又需要房地產業內積極的探索。"

  美國REITs增速與收益率相關

  "REITs作為一種房地產金融領域的產品，是介於債券和股票之間的一種金融工具，既類似於債券產品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產租金及資產增值高雄鳳山建地貸款帶來的資本增值。"談及目前在美國已經發展成熟的REITs，尤文沛表示，美國REITs的發展快慢，與住宅租金回報率和無風險利率的息差高度相關。

  "以漢斯為例，公司從1991年以來開始成立房地產基金，已經發起成立瞭44個戰略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發總額超過243億美元。"尤文沛對《每日經濟新聞》記者表示，目前投資這些基金的大部分都是機構，根據不同的風險偏好，機構對房地產投資的區域市場、物業類型及投資策略會有不同的投資要求。

  據瞭解，美國第一個REITs產生在上世紀60年代，初期REITs的發展比較緩慢，80年代隨著租金回報率向10年期國債收益率靠攏，REITs的發展開始加速；到90年代以後，REITs真正進入高速發展期。所謂"美國模式"，則是通過成立自己的基金管理公司，掌控商業不動產從開發到運營的全過程，並在其中輔之以金融手段。

  尤文沛告訴記者，在美國房地產基金所提供的資金支持占美國地產開發的70%。

  "在漢斯，房地產基金有專門的資本市場團隊和機構投資者進行對接，溝通，及時瞭解機構投資者的需求，從而更好地設計房地產基金產品。"尤文沛表示，"目前在中國，可能偏向於債權的基金更多一些。"

  多因素制約房地產基金發展

  房產研究機構英國萊坊預計，市場對房地產信托基金回報率的預期至少比無風險利率高2%~3%。"盡管中國市場開始湧現優質商業物業，但是房產信托基金的成功運營需要擁有大量優質且能夠提供穩定租金收入的基礎資產庫。從這一點看，中國商業市場依舊缺乏優質成熟的商用物業及有經驗的管理團隊。"萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文告訴記者，優質基礎資產的缺乏會直接影響房地產信托基金買賣的活躍性及回報率的設定，商用物業及相關的管理團隊則要面臨大幅度質的提升，這也是中國房地產信托基金面臨的一個難題。

  對此，財經評論員劉艷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前國內房地產基金面臨的問題是規模小，對項目的預判和風險控制能力差，開發商對基金的理解和運用不到位，投資文化不成熟，這些因素都制約著房地產基金的發展。

  盡管存在上述問題，但劉艷認為，房地產基金作為非常有優勢且利潤率較高的一種投資，肯定會成為大趨勢。劉艷預計，未來中國房地產基金的總量有望突破1萬億元。

  高和投資董事長蘇鑫：



  會有部分開發商演變成基金管理人

  每經記者 尚希 發自海南博鰲

  正如一場蓄勢已久的變革，房地產金融化來勢洶洶地影響著整個行業，在今年的博鰲房地產論壇上，房地產金融這種"新玩法"更成為熱門話題。

  作為中國首隻商業地產私募基金及房地產資產管理機構高和投資的創始人，其董事長蘇鑫是涉足房地產金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經驗來看，支持商業地產長期穩定發展最好的工具便是REITs。"但要實現真正的REITs還取決於政策環境以及金融環境。"

  蘇鑫表示，就金融環境而言，是否能夠實現足夠的市場化尤為重要，如果大量的資金可以通過影子銀行獲取高額收益，則沒人願意進行股權投資或者金融創新。

  蘇鑫表示，萬科與華潤代表瞭行業未來的趨勢。"萬科、華潤這些行業領頭企業已經開始與基金合作，大多屬於商業地產開發型基金，但現在更多的開發商還是願意與信托等合作。如果反過來思考，利用現在行業整合的機會，借助一些股權投資，不但可以分散風險，還能同時擴大規模。"

  "我相信，未來會有部分開發商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時輕資產便能體現，整個環節由零到最大化，所有的增值過程都收取資產溢價的一部分，風險降低，但利潤並沒有減少。"蘇鑫對此表示。

  平安好房網CEO莊諾：

  眾籌會成為一種趨勢真正實現降價目標

  每經記者 楊羚強 發自上海

  當房地產眾籌在很多人眼裡還是奇思妙想時，平安好房網的首席運營執行官莊諾透露的信息卻顯示，這個新鮮事物已經被行業的龍頭企業關註很久。

  莊諾告訴 《每日經濟新聞》記者，在今年三、四月間，當眾籌概念剛剛成為熱點時，平安好房網就已經關註到這一領域，並和房地產行業的龍頭大哥萬科總裁鬱亮面對面開瞭一次會，發現完成眾籌有兩個問題需要解決。第一個問題是選房怎麼選。如果所有購房者都選中同一套房，到時怎麼解決，是采用抽簽的方式，還是出高價者就有優先購買權？第二個問題則涉及房價，如果房價上漲，眾籌的產品怎麼分配利潤；如果房價下跌，眾籌的產品怎麼彌補損失。

  莊諾說，由於眾籌能夠在項目開發前就鎖定客戶，鎖定開發周期，能幫助開發商降低建造項目的融資成本、銷售成本，以及規避各種房地產開發風險，最終通過成本的控制，降低銷售價格，真正實現降房價的目標，未來有機會成為一種趨勢。

  隻不過，眼下這一模式的運行還存在一定的難度。在這樣的背景下，平安好房網推出瞭一種類似眾籌的房地產資金管理模式，讓那些暫時還沒有找到合適購房機會的購房者，可以將打算購置房屋的資金用於購買理財產品獲取一定的收益。

  莊諾說，根據國傢的法律法規，開發商在樓盤正式開盤前不能收取意向金，而利用平安好房寶的理財產品，開發商不僅可以完成蓄客，而且能夠提前探知潛在購房客群在區域、面積、總價等方面的購買需求，某種意義上可以作為開發商研究市場需求的大數據。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08022855268.shtml

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