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  2004年12月,國資委一紙任命,46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧就任中糧集團董事長。彼時,中糧集團的資產規模隻有600億元,隻有華潤的一半。"空降"中糧集團數月之後,寧高寧便開始著手中糧集團的調整之事。寧高寧第一步就是將旗下地產業務整合上市。在進入中糧集團第二年,深諳資本市場之道的寧高寧,就通過借殼深寶恒將當時主營房地產業務的中糧地產帶代償二胎借款進A股。

  在中糧集團掌門人寧高寧的商業理念裡,"整合"是最重要的一個詞匯。寧高寧在《26隻貓和一隻虎》一文提到一個著名的大貓非貓理論,"大貓非貓,貓大成虎,一隻虎的力量遠超過26隻貓"。而這一理論曾經帶給華潤無限風光。

內容來自sina新聞

  由於資金鏈緊張,央企背景的中糧地產甚至借道私募來緩解資金壓力,2013年9月,中糧地產公告稱,將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開發南京上坊項目,雙方共同增資6.51億元。

  比如以商業地產為主的中糧置地,其2013年報顯示,占中糧置地收入總額64.2%的為4個高端住宅項目,銷售收入為25億元,占總收入第二位的才是酒店經營業務。此外,中糧置地還擁有住宅產品成都祥雲國際項目30%股權,中糧地產控股70%。再看大悅城,在2014年3月26日中糧置地的香港業績會上,首席財務官許漢平回答記者提問時透露,目前由公司托管的5個大悅城項目,包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺大悅城。中糧置地主席周政也強調稱,中糧置地的發展戰略很明晰,即是發展以大悅城為品牌的城市綜合體。

  對於中糧置地暴跌的原因,亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為:"一是受信貸環境影響,二是因為中糧置地擁有的大多是持有型物業,資金回籠慢,加上去年基數大,因此中糧置地今年上半年的業績並不好看。"

  "從集團戰略的角度來講,下一步會把地產業務板塊做成一個統一的上市公司,即實現整體上市。" 2010年中糧置業總經理、上海大悅城董事長韓石表示。

  受安定門大悅城項目進展緩慢的影響,中糧置地業績受到瞭一定程度的拖累。而中糧置地旗下的另外一些商業地產項目表現就尚可:香港鵬利中心出租率為94%,新簽約租金均價按年升7%;北京中糧廣場出租率為87%,新簽租金均價大致持平;上海鵬利輝盛閣出租率為90%,租金均價升3%。

  為此,中糧地產在向母公司舉債的同時,還不得不向關聯公司舉債,2011年,中糧地產董事會同意向中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借2010年8月的部分委托貸款,共計2.35億元;2013年中糧地產再次向北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借8.95億元借款。

  中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代周報記者:中糧地產的主營業務為住宅、商業物業以及工業物業;中糧置地則側重與物業管理及投資,兩者的主營業務有區別。但是在實際的發展過程,兩者有業務的交叉,尤其是在城市綜合體這一塊,商務物業建設以及物業管理有重疊。中糧集團旗下有中糧置地、中糧地產兩傢H股和A股上市公司,除此之外還有酒店事業部及其他中糧集團子地產項目公司,存在資產整合的需要和基礎。中糧集團也曾表示,為避免出現下面兩三個地產公司同業競爭的問題,要把所有地產業務整合起來,將包括商業地產、房地產開發及酒店部分,形成一個整體地產公司,具體分三步,即人員整合、股權整合、資產整合。為瞭此次整合,中糧集團在北京、上海、天津、煙臺、成都5個城市成立城市公司,將旗下中糧地產和中糧置業的資產進行整合,厘清股權關系,統一管理,為中糧集團地產業A+H整體上市掃清障礙。

  盡管2006年,中糧集團就決定劃分投資性物業和住宅發展業務,2007年成立中糧置業,專門運作商業地產,而中糧地產主要運作住宅和工業地產開發,但實際上,兩者的區分沒有那麼清晰。

  但2012年,這個提法悄然改變,寧高寧公開表示,計劃拆分旗下商業地產業務,在香港實現單獨上市。此後,中糧集團註冊成立瞭中糧置地,借殼僑福,反向收購,香港上市的後文。後來,很多媒體用"搖擺不定"來形容中糧集團的地產戰略,但究其原因,不是寧高寧放棄瞭自己的整合理念,實在是中糧地產太不爭氣。中糧地產2013年年報顯示,2013年中糧地產實現營業收入101.79億元,較上年增長28.12%;歸屬於上市公司股東的凈利潤5.35億元,凈利潤率為5.25%,但扣除非經常性損益後的凈利潤隻有2.03億元,其中由萬科經營的中糧萬科合作項目貢獻瞭很大一部分。

  今年1月11日晚間,在一場非公開的校園演講中,寧高寧表示,中糧集團地產業務未來會是一個投資性的業務,而"肯定不會是中糧集團主要的板塊","即使整個把它賣掉,也沒問題的"。這又為本來就動蕩的中糧地產業務帶來一絲涼意。

  僑福企業收購的物業組合包括位於成都及北京的兩項綜合體項目、香港及上海的兩項商用物業項目、北京、南昌及蘇州的四項酒店項目、三亞的一項綜合旅遊項目及上海、三亞及成都三項擁有少數權益的項目。

  地產業務整體上市擱淺

  曾經雄心勃勃要做大地產業務的中糧集團掌門人寧高寧,面對中糧地產業務多次整而不合,商業地產公司和住宅地產公司業績皆不盡如人意之後,對做大地產業務也顯得略有些灰心。

  中國商業地產聯盟理事長兼秘書長王永平曾表示,就別墅區商業地產項目而言,無論在北京還是全國范圍,都尚無成功案例。位於昌平區華貿城的華貿新天地是和祥雲小鎮類似的街區商業項目,一期已經營業,但今年5月,其引入的BHG超市黯然關店,時代周報記者在華貿新天地看到,很多空鋪租不出去,除瞭餐飲,其他店鋪的人流也不旺盛。如何做好高端社區的商業配套項目,也考驗中糧置地的智慧。

  7月16日,被寄予厚望的中糧商業地產上市平臺-中糧置地控股有限公司(以下簡稱"中糧置地",00207.HK),交上瞭第二份成績單,但是這個成績不盡如人意,截至今年6月底,中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米,銷售金額5.78億元;而2013年,中糧置地實現營收39.23億元,如以半年營收19.6億元計算,今年上半年中糧置地的業績暴跌七成。

  取得香港上市的殼資源後不滿兩年,為盡快推出其商業地產,中糧集團便迫不及待地展開反收購,2013年9月24日,僑福企業對外宣佈,向母公司中糧集團收購目標公司及股東貸款,收購總代價為141.67億港元。收購完成後,僑福企業將擁有中糧集團旗下中糧置地所擁有的商業物業組合目標公司的股權,公司也將改名為中糧置地。

  2001年以來,寧高寧率領香港華潤集團在內地展開瞭一連串的策略性並購行動,橫跨房地產、零售業等主體行業,目標都直指行業領袖地位。

  "隨著信貸環境好轉,下半年中糧置地的業績也會有所回升,畢竟,上半年住宅物業價格出現負增長,商業物業要好得多,"謝逸楓表示。

  相較於中糧系旗下的中糧地產和中糧置業,中糧置地的名氣一般,2011年6月,才在香港註冊成立,一年後的2012年7月,中糧集團支持全資子公司得茂要約收購僑福企業73.5%的股權後,中糧集團終於獲得寶貴的殼資源。

  考慮到盡管中糧置地六成以上的業績由高端住宅項目貢獻,但仍有大量持有型物業的特點,比如泰禾集團,其資產周轉率也有24.8%,另一傢擁有大量商業地產項目的金融街,其資產周轉率也有27.2%。今年5月,渣打銀行指出,中糧置地擁有買入母公司中糧集團旗下6個以上大悅城項目的選擇權,該銀行料購入全數項目後,將會令其資產凈值提升45%。盡管大悅城還未並入報表,但大悅城租金回報率低成為目前擺在中糧置地面前最大的難題。業內人士指出,中糧旗下有三個大悅城項目的地塊都是通過市場化的方式取得,總投資約在100億元,投資成本很大,按目前這種租金水平,租金回報較低,加上由於租金的增長相對較慢,隻能寄望以後本身資產的收益。

  2007年中糧置業的試水之作-"西單大悅城"開門營業並大獲成功,隨之,寧高寧有意通過大悅城的復制實現在全國版圖上的擴張,2008年其在集團內部提出,計劃5年發展20個大悅城,資產規模目標700億元,後來這個數量被擴張到30傢。2009年,寧高寧便表示,在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合並完成後,中糧集團地產業務將以A+H方式整體上市。

  2010年,中糧集團成為被保留地產業務的16傢央企之一,中糧集團總裁於旭波當時表示,在今後的發展戰略中,中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業務上,把集團25%左右的資源投入到酒店地產業務上。可見當時,中糧集團對於地產業務的重視程度。

  大悅城進展緩慢拖累業績

 不爭氣的中糧地產

  "因為挨著古建,與其一墻之隔就是北京的地壇公園,項目的審批可能遇到麻煩,最近幾個月還不會施工,"中糧置地的一位人士告訴時代周報記者。

  今年一季報情況也大致如此,中糧地產實現營業收入9.72億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤0.67億元,但扣除非經常性損益後的凈利潤隻有0.61億元。

  而時代周報記者查閱瞭中糧地產的歷年年報,發現2007年(2006年中糧地產前身深寶恒才完成股改)中糧地產的營業收入為8.24億元,扣除非經常性損益後的核心凈利潤達到2.22億元,而到瞭2013年營業收入101.79億元,中糧地產扣除非經常性損益後的凈利潤隻有2.03億元。換言之,在中國房地產黃金十年中,中糧地產收入增加瞭12倍,但主營業務凈利潤卻下降瞭2000萬元,在房地產千億俱樂部已經擴容至7傢,其他房地產企業都賺得缽滿盆溢的情況下,中糧地產這樣的業績就顯得觸目驚心。

  時代周報記者查閱年報和審計報表看到,扣除非經常性損益後,中糧地產2007-2013年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元、1.23億元和2.03億元。

  從2009年開始,中糧地產先後通過二級市場出售中匯醫藥、江西銅業、中國寶安、招商銀行等股權。2011年,中糧地產曾先後四次拋售所持招商證券股份,累計出售招商證券3917.6萬股,套現4.42億元,當年中糧地產的凈利潤不過4.22億元,換言之,若非依靠拋售金融資產獲利,當年的凈利潤就會出現虧損。

  中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對時代周報記者表示:通過處置相關資產的方式來提高投資收益的模式,並不能為中糧地產帶來持久收益。

  截至2013年底,中糧地產的資產負債率高達77.91%,而在2009年這一數字隻有51%,逼近國資委要求的80%上限。

  中糧系旗下地產業務的整而不合問題為何至今難以解決,時代周報記者希望就此問題采訪中糧置業相關人士,但截至發稿時,對方沒有給予任何回復。

中糧地產業務成雞肋 掌門人寧高寧萌生賣意

  顯然,這樣糟糕的業績無法滿足中糧集團大量興建商業地產的需求,按照"未來5年30個大悅城"的計劃,至少需要超過1000億元規模資金的支持,而母公司中糧集團的盈利情況也不太亮眼,比如中糧屯河一季報顯示,凈虧損4071.5萬元;中糧生化今年一季度凈利潤1532.5萬元,較去年同期下降40.10%。

  而中糧置地上市後,由於中糧集團曾表示將全部地產業務註入A股上市的中糧地產,如今包括大悅城在內的商業物業在港上市,招致部分A股投資者的不滿,中糧置地上市後,中糧地產股價一度下跌。如果不能將主營業務做大,中糧地產則面臨"H強A弱"、被邊緣化的危險。

 同業競爭難題

  在寸土寸金的東城區安定門北,老牌商業項目三利百貨已經被夷為平地,按照規劃,三利百貨的業主中糧置業投資有限公司(以下簡稱"中糧置業",中糧集團旗下另一商業地產公司)計劃將其拆除,改建為中糧集團旗下著名商業品牌安定門大悅城。隻不過,時代周報記者發現,三利百貨已經拆除近一年,但是被高大的圍墻圍住的工地,隻有一個大坑。2013年中糧置地借殼上市後,曾對外公告稱托管瞭西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺大悅城5個大悅城,而後又接手瞭安定門大悅城。

  盡管對外的宣傳中,中糧置地的業務主要集中在商業地產和酒店行業,中糧地產(集團)股份有限公司(以下簡稱"中糧地產",000031.SZ)則以住宅開發為主,但隨著兩個地產平臺的逐步發展壯大,中糧地產與中糧置地之間業務上的交叉點逐漸突顯,比如去年為中糧置地貢獻瞭收入總額六成的是旗下四個高端住宅項目,而大悅城品牌歸屬問題也不夠明確,同業競爭的問題一直沒有辦法得到解決。更讓寧高寧難以接受的是,地產黃金十年,中糧地產的業績增長12倍,利潤卻不升反降;此番被寄予厚望的商業地產公司中糧置地業績暴跌,再度讓寧高寧失望。

  深圳大悅城還是由中糧地產建設,查閱成都大悅城的各家銀行房貸利率比較二胎年息資料,顯示其開發商也是中糧地產成都有限公司。此前整合公告中表示,中糧地產還擁有沈陽大悅城的優先收購權。資料顯示,深圳大悅城項目占地面積16.81萬平方米,規劃建設面積100萬平方米,計劃投資150億元,項目預計於2015年1月進入到拆遷階段。

  中糧地產董事長周政於2013年度股東大會上曾指出,商業地產將是中糧地產未來研究發展的方向之一。關於中糧系地產業務同業競爭的質疑不絕於耳。關於大悅城品牌的歸屬問題,時代周報記者致電大悅城品牌部,但截至發稿時,仍沒有得到其任何回復。

  而在實際操作中,由於土地出讓都是綜合體形式,很難將住宅地產和商業物業區分得很清楚,商業地產可被看做是住宅的配套,被"順便"開發。為瞭拓寬商業地產領域,多線並進,中糧置地又將目光投向瞭"街區商業",近日,位於北京順義中央別墅區中心區域的 "祥雲小鎮"亮相。中糧置地祥雲國際總經理隋強表示:"祥雲小鎮不是傳統的購物中心,屬於街區商業。"

  被寄予厚望的中糧置地業績卻不太美麗:2013年,中糧置地凈資產收益率(ROE)隻有15.16%;與之相比的是,萬科2013年凈資產收益率達到19.66%,保利地產2013年凈資產收益率達到20.76%。2013年,中糧置地資產周轉率(Total Asset Turnover)隻有0.13%,萬科的資產周轉率高達31.6%,保利則為32.7%。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08252832931.shtml
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張心怡

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