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過去兩年來,融綠沒有為雙方貢獻過利潤。2012下半年融綠處於止血和手術階段,結算毛利率畸低;2013年融綠毛利率7%,扣除運營支出和稅費後虧損;2014年上半年對蘇州禦園等項目計提減值,仍然虧損。

還在順馳的時候,孫宏斌就對萬科雄踞第一很不忿。東山再起後,對萬科的城市配套服務商轉型,他也是不以為然。宋衛平團隊指摘他入主綠城後,違反與地方政府和其他合作夥伴的合同,停建和取消大量酒店和公建,顯然不是空穴來風。以雙方存分歧的山東曲阜項目為例,孫宏斌執掌綠城期間,就叫停瞭土地合同中配建的孔子博物館,以及酒店與商業。

但他等不得。

2012年6月,綠城展開斷臂式自救,33.6億出售上海、蘇南等9個項目中50%的權益,合作涉及345萬平米土地儲備。這是融綠公司的由來,雙方還約定該合營企業由融創操盤並並表。

孫宏斌手握主動權,進退兩得。全面收購代價不菲,他出得起這個錢,綠城也值這個價碼。袒露決心也是為瞭在談判桌上爭取更大的價碼,退也要看怎麼退,既然登堂入室並當瞭一段時間的掌櫃,走的時候當然要多帶些東西。

中心城市、核心區段、定價隨行就市,融創正處在上風口,股價節節高升。全面收購綠城伴隨的負債率上升,也屬可控。兩年前通過融綠收購綠城9個項目,孫宏斌這一把已經大賺,如能進一步收購綠城,可以視作乘勝追擊。

融創財務回報不算高,但也別認為孫宏斌隻是銀行、信托的打工仔。2012~2013年他在支付43.8億利息的同時,還購買瞭近1000萬平米的權益土地。融創幾乎所有傢當(2013年底權益土地儲備不足1300萬平米)都是這兩年置辦的。融創土地儲備總量不高,但以含金量取勝,都位於中心城市核心地段,花瞭大價錢。

補齊周轉率短板,綠城就是江湖一等一高手。但刀子不能兩頭利,高利潤率和高周轉通常互相排斥。因此,融創和綠城代表兩種不同的運營文化。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/11195941399354823979551.shtml

融創以營銷立身。碧桂園定義瞭全民營銷,融創則將渠道營銷做到極致。2011年~2013年,融創銷售額從192億提高到547億,增長近2倍。2013年資產周轉率高達0.37,比主打剛需產品的萬科(0.3)還高出一大截。

融綠是硬通貨。2013年銷售155億,2014年上半年銷售107億,其中在上海的銷售額分別為112億(當年上海第三)和69億(上半年上海銷冠),占比近7成,另外30%也來自蘇錫常這三個蘇南重鎮。綠城體系最好的資產在融綠平臺上,待推貨值過千億,上海土地儲備就超過200萬平米。



綠城剛發佈的銷售簡報表示,10月份銷售均價19107元/平米。與中報披露的上半年22279元銷售均價相比,下降近15%。融創團隊7月份開始操盤綠城,樓市逐步轉好。宋衛平決計要回來,融創主導下的銷售狂飆在他眼裡就有雙重的意味。跟業主和合作夥伴的義務還要他來背,降價賣的房子越多,就越把他送到火上烤。

不僅沒賺錢,雙方投入的資本金都虧掉瞭一些。但這隻是賬面上。削價出貨的部分率先進入結算,在財務處理上融綠也傾向於把包袱放在前面甩。兩年來,融綠結算收入約100億出頭,在過千億的可售資源中占比很低。

在為股東創造回報上,綠城不及融創,二者股價走勢圖也可以看出這一點。綠城的短板在於周轉,在2013年這個好年景裡,周轉率隻有0.25,行業偏下水平。

生意終歸是生意。最終雙方都要回到談判桌前。這不,剛傳出動態消息,宋衛平、孫宏斌、周安橋(九龍倉代表)都到杭州瞭。

綠城上海資產資質最優,孫宏斌已手握50%;蘇錫常等江蘇資產屬於次優之列,多數也在融綠平臺上;在綠城大本營杭州,融創和綠城也有合作項目。言外之意,如果未能成功入主綠城,融創也通過融綠平臺和項目合作,分享瞭綠城最優質的資產。剩餘資產中,綠城在浙江各地市、山東和遼寧項目眾多,但相對含金量不高。

綠城土地儲備高達3782萬平米,權益可售面積也有1413萬平米。2013年,綠城銷售額621億,排名較融創高,權益金額也高達323億。雖然綠城不經常在土地市場充當豪客瞭,但還是很有傢底。

如港交所認定一致行動人成立,融創在原24.3%股權之外,需以同一價格收購其他股東的股份,還需付近200億港元。

“融創和孫宏斌的基因,明顯不融於綠城。”這是宋衛平19日公開信裡的原話。孫宏斌不茍同的話,這可視作宋衛平的一面之詞。但這句話並非站不住腳。

經營現金流更能顯出孫宏斌的功力。2012、2013年在添置大部分傢當的前提下,融創還分別有95億和83億的經營現金凈流入。花錢很猛,現金回流更快。由於銷售突飛猛進,融創凈負債率從2011年末的104%下降到2013年的70%。

高端精品賣得比剛需盤還快,銷售力可見一斑。但也不能全歸功於營銷。數據來現身說法:融創定位中高端,利潤率(2013年毛利率23.3%)卻位於行業底端;過去兩年超1.7萬元/平米的結算單價當然不低,但每平米土地和建安成本也超過1.2萬元。中心城市的核心地段一直都是樓市的熱點,融創定價又放低身段,具備旺銷的條件。

錢從何來?隻有卯足瞭勁高周轉和賣房子,以戰養戰。

總而言之,融綠馬上就是一隻會下蛋的金雞,以10%的凈利率粗略計算,將有過百億利潤。這麼大一塊利益,宋衛平不會輕易讓出。他願意私相授受,重要股東九龍倉也不會點頭。即便他們三傢達成一致,這事還得股東會通過。上市公司架構根本容不得讓出,融綠資產數百億,出售必須上股東會表決。宋衛平一致行動人(宋衛平+夏一波+壽柏年)和融創回避,小股東聯合起來就否決瞭。

土建融基隆七堵土建融3、宋衛平為什麼此時要急著回來?

宋衛平在公開信裡表示,他回來的原因是融創團隊降價鳳鳴重劃區致使客戶擔憂不滿,合作夥伴委屈且受到瞭不合理對待,即使失信,也對守住對更多的人、更重要的信用。

拋開背信棄約的道德審判,宋衛平執意要回來,港交所將交易審核延宕半年之久,無意中成瞭他的幫手。港交所並非審慎過度,孫宏斌入主後,綠城面臨一個很有意思的治理結構。融創和九龍倉持股並列第一;宋+夏+壽屈居第三,任何一方爭取到他們就可以控制綠城;融創和綠城還孕育一個巨嬰——融綠。

一致行動人是法律用語,適用場景是聯合收購一傢公眾公司,綠城股東間的股權買賣認定為一致行動人有點牽強。但天下攘攘,利來利往。綠城目前股價不足7.6港元,距離孫宏斌12港元(扣除2014年中期股息後是11.46港元)出價尚遠。港交所的確收到瞭股東實名舉報信,舉報九龍倉、融創、宋衛平是一致行動人。這個股東不全屬空口無憑。

九龍倉和融創之間有協議,雙方持股亦步亦趨;在跟融創交惡之前,宋衛平和孫宏斌的關系也好到同榻而眠的程度。在特定的情境下,三方是利益共同體無需爭議,但認定為適用場景有限的一致行動人,就有牽強附會之嫌。是人都有一己私利,這位實名舉報小股東的目的是,不甘於坐看兩大股東神仙打架,希望觸動全面收購要約,給自己博得一個高價跟隨出售的機會。

港交所還真對三方進行問詢瞭。如果到瞭12月31日,還未獲得港交所路條,交易就作廢。時間站在宋衛平這一邊,如果孫宏斌懾於驟升的全面收購門檻而退出,宋衛平趁勢回來就不用背失信的指責瞭。

數字不偏袒財報裡的融綠之爭

1、融創、綠城基因不合?

他在融綠已經見識過瞭,周轉和現金流都不錯,但是兩年沒看見利潤。

4、如果觸發全面收購要約,會逼退孫宏斌嗎?

雙方分別持股50%的合作平臺融綠公司是爭奪的核心籌碼,有公開消息說宋衛平回歸的代價是,綠城讓出在融綠的持股權益。

孫宏斌拿得出這筆錢嗎?努努力他真出得起。忙著從上市和私有化兩端賺錢的投行最樂見大交易瞭,一些銀團也爭著要分羹。孫宏斌有這個底氣,地產駭客絕不是浪得虛名。2013年總資產、收入分別是2011年的3倍,融創的位次從行業中遊躍升至前十。如能將綠城收入囊中,坐五望三指日可待。

隻有數字沒有偏向,也不會說謊。樂居記者查閱融創、綠城這幾年的財報,雙方的分歧、底牌和籌碼爭奪都躍然紙上。

2、核心籌碼融綠公司價碼幾何?

內容來自sina新聞

新浪樂居深度報道(記者 張盈)孫宏斌和宋衛平“入城之爭”漸趨白熱化,雙方的一舉一動皆被各種媒體工具直播,盡管真假難辨,但圈內外對戲劇化的情節樂此不疲。

全面收購也不是輕易達成的。首先要九龍倉點頭。即使九龍倉通過瞭,還需大多數流通股東接受。隻要有少部分股東(合計持股量超過10%)不同意,交易就進行不下去。香港還有很有趣的“數人頭”制度。恒盛地產一度推動私有化退市,接近100%的股份都表示同意出售瞭,但有持股量很少的小股東在現場投出反對票,一數人頭,反對的人數占優。恒盛現在還在聯交所交易,錯失高價離場機會的投資者對這幫小股東恨得牙根癢癢。

反觀綠城,業內公認為產品為本和工匠文化,營銷是弱項。但2013年,綠城凈利潤率高達17%——高端物業伴隨高利潤率——扣除投資物業增值、並購項目重估等因素後凈利率也有13%,顯著高於融創

在物業形態上,綠城酒店和商業資產包賬面值近80億,總資產占比超過6%。龍頭房企中綠城投資物業體量已經夠低瞭,孫宏斌的融創更絕。投資物業隻有區區3個億,基本是除瞭總部所在大樓外,酒店和商業一概沒有。

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張心怡

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