張心怡

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  客群：剛需向改善過渡

  提到剛需，似乎每一個房產人都不陌生，無數的數據及公開消息讓我們清楚的瞭解，在限購的嚴格執行下，剛農地變建地條件算公式利率多少免費諮詢試算需客一直各個樓盤的必爭之地。

  然而，新政的出臺正在慢慢催生更多的改善型需求客戶。曾經渴望而不可及的改善型"豪宅"離我們不再咫尺天涯。

  在某外企工作的黃女士傢住鐵西區第一城，最近剛剛生瞭寶寶的她已經在規劃第二套住房瞭。無論從房子面積，還是房子屬性來看，都要有所提高，"再買房子就要買100多平的，還得有學區，那肯定得100多萬，原來首付就得60萬，現在30萬就夠瞭，而新竹建地貸款且還有貸款優惠，也不限購瞭，所以已經在計劃中。"增貸二胎怎麼貸款比較會過件

  位於鐵西的萬科朗潤園銷售人員表示，他們曾經對近期購買的客戶進行瞭分析，比如一個月成交53套房子，其中有40%都是改善，比以前有所增加。通過走訪，有很多項目的銷售人員都表示，由於限購放松，之前很多觀望的客戶都選在新政後入市。

  有業內人士分析，沈陽市場成交結構正逐漸從剛需型向改善型過渡。

  市場：改善正在變成新剛需

  傢住沈河區的周先生在大南街有一套兩居室，現在已還清貸款打算賣掉，聽到央行出臺新政的消息後，原本打算再等等的他，立刻改變瞭計劃。按照原來的政策他買房為二套，而新政房貸認定方式執行後，他這種情況可以被算作首套房。

  有業內人士者算瞭一筆賬，以沈陽地區一套100萬的住房為例，按照新政執行為首套房，首付比例僅為30%，也就是30萬。按照剛剛出的消息，有銀行已經執行九折利率。而按照舊的政策執行，二套房的首付是60%，首付款為60萬，利率也要上浮到1.1倍。首套房認定標準重新界定後，以周先生為例，購房人在首付上能夠節省將近40萬，首套房認定的放寬能夠前期為購房人降低不少首付的支出。"這也將部分符合政策要求的改善型人群釋放出來，將解套出約20%-30%的購房需求。"

  此外，這些新近入市的改善型客戶他們更冷靜，無論是對地段、價格、還是項目配套等都更有經驗，也更具有購買力，所以他們正在演變成為新的剛需客。

  該業內人士同時指出，"雖然央行政策中提及7折下限，但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系，房貸利率7折難以實現，低於9折也都存在難度。"因此，新政對剛需的影響力則非常有限。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/16082950006.shtml

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