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??3月30-31日這兩天全市單日二手房網簽量升至200宗左右。資料圖片

???3月30日，央行調整房貸政策，二套房商業貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成、二套房降至三成，同時二手房營業稅免征從5年縮短至2年。樓市新政利好正在逐漸發酵。廣州房地產中介協會、合富置業等機構紛紛發佈瞭最新的市場分析報告。其中顯示，據陽光傢緣網站公佈的數據統計，3月30-31日這兩天全市單日二手房網簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網簽量僅在120-150宗左右的水平。

??合富置業的報告指出，之前看中物業後仍猶豫未決的買傢，在新政後普遍都加緊作出購房決定，一些觀望多時的買傢也出現加緊入市的趨勢。

??咨詢量突增房源有望增加

??一日內連出兩新政，都是對市場產生正面影響的利好，無論是買傢還是業主，均對新政相當關註。

??合富置業市場經理梁燕明表示，從合富置業部分分行瞭解到的情況來看，新政出臺後首日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺前增加瞭20%-30%。咨詢的客戶當中，不少是有意換房的改善型買傢，對二套房貸首付款比例降到40%的新政較為關註，而不少業主則較關註營業稅新政，這些咨詢的業主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業，存在出售套現的意願，希望知道新政對自己出售的物業存在哪些利好。

??梁燕明分析，新政出臺前，證未滿五年的物業，受關註度往往都大幅低於證滿五年的物業，甚至有買傢在看中物業後，因得知物業證未滿五年而放棄購買。營業稅新政實施後，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業，重新受到買傢的關註，購房者的房源選擇空間明顯增大。由於營業稅新政的出臺，這些證滿五年物業稅費支出不高的優勢依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政後受關註亦不會受到太大影響。

??除此以外，部分之前一二手樓價倒掛的區域，二手房的吸引力在新政後有望有所提升，主要原因在於，這些區域內之前之所以存在一二手樓價倒掛的現象，並非物業本身價格和質素沒有吸引力，而是由於證未滿五年而稅費支出較重，房價加上稅費支出後的購房成本高於同區在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對買傢吸引力並不大。不過，在營業稅新政出臺後，情況有可能出現改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營業稅支出後，購房成本支出反而比同區在售一手樓要低，而且更有戶型及發展成熟度等優勢存在，有望重新吸引買傢關註。

??買傢一次性付款業主仍願意降價

??新政出臺後，廣州二手市場表現相對較理性，二手房成交出現小幅增長。據陽光傢緣網站公佈的數據統計，3月30-31日這兩天全市單日二手房網簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網簽量僅在120-150宗左右的水平。

??之前看中物業後仍猶豫未決的買傢，在新政後普遍都加緊作出購房決定，而之前觀望多時的買傢，也出現加緊入市的趨勢。梁燕明表示，新政出臺後的首日，有多宗因價格而談不攏的個案，買傢的態度出現轉變，不少個案都趕在3月31日這天簽約成交瞭，主要原因在於買傢擔心新政後樓價可能一改之前平緩的走勢進而明顯上升土融南投名間土融。當中，約七成的購房個案是改善型置業，而在改善型購房個案中，超過六成屬於按揭購房，反映二套房貸新政對加快這些改善型買傢出手存在正面的影響作用。

??此外，由於擔心業主在新政後提價，亦有不少之前已看中物業、打算一次性付款購房的買傢，趕在新政出臺後一兩天時間內簽約成交。據合富置業數據統計，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個案當中，約有四成多是一次性付款購房的個案，而業主仍然普遍能給予一次性付款購房的買傢較大讓價幅度，即使是總價不高的成交個案，業主依然願意給予一次性付款購房買傢較大的讓價幅度。如有一宗總價不到100萬元的樓梯樓兩房成交個案，由於買傢選擇一次性付款方式購房，業主最終亦同意讓價7%將物業出售。

??現時，雖然有個別業主因受新政利好而調高放盤價，但市場上大部分業主仍保持理性。梁燕明表示，新政隻是釋放出積極信號，而目前市場形勢並未完全逆轉，若業主出現反價，買傢會追漲的意願並不高，大多買傢會寧願改而另選其它物業。

??合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，營業稅放寬有助加快市場流通，買房2年即可實現無稅負買賣。第二次購房首付和利率下調，降低瞭換房的門檻和購房成本，加快樓市復蘇步伐。改善性需求對於樓市有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率，一、二線城市樓市回暖預計因此會加快。

???60平方米以下小戶型成交猛增超兩成

??廣州市房地產中介協會發佈的最新分析報告則指出，央行再度降息提振瞭市場情緒，上月廣州二手房市場呈現出學位房熱、剛需板塊樓盤熱及小戶型熱三個特點。而全國“兩會”對房地產大吹暖風，預計將繼續助力二手樓市向好上揚。

??上月，90平方米以下的小戶型繼續在二手房市場上唱主角，市場成交占比提升4個百分點，其中60平方米以下的戶型成交量環比有23%的增長。廣州市房地產中介協會分析，這主要是受到以下兩個因素的拉動：一是降息刺激剛性需求入市，二是越秀區小面積學位房成交的增加。而相較之下中大戶型的市場份額則有所回落。

??廣州市房地產中介協會還指出，2015年4月，廣州市房地產中介協會經理人指數為66.58，較上月攀升15.82個百分點，對樓市行情顯示出向好的信心。

??從全市各個單項指數來看，經理人對成交量預測指數達70.42，消費者入市意願預測指數為69.17，成交價預測指數為59.58。大部分經理人認為，不動產登記政策的正式實施對於廣州市場來說影響微小，而央行三個月內二度降息則對二手市場起到明顯的催化作用，將再次刺激剛性需求入市助力二手成交量上漲，但成交價走勢仍以平穩為主。

??廣州市房地產中介協會表示，樓市新政能否成為樓市的一劑強心針或仍需接受市場檢驗，但經理人普遍樂觀認為，該政策對於推動剛需及改善型買傢入市的積極作用毋庸置疑。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/08205989189436959933284.shtml

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